楼市调控须改善房价形成机制

关于当前中国经济热点中的热点——房地产话题，谈几点个人的思考。

　　住房的多重属性与政策目标

　　首先，住宅即房子(这里不讨论商业地产)是具有多重属性的特殊商品。从个体看，房子既能满足人们关于居住生活的基本消费需求，又能借助银行融资用以杠杆方式的投机或投资。从行业看，房地产业涉及的产业链广泛，能够带动大量建材、人力支出和居民家用设施消费，对经济发展影响大，和GDP指标高度相关。从房价构成看，土地成本即土地出让金约占三分之一，供求状况并不能完全决定价格。关于房地产的经济学研究一般划到金融类，国外已有许多论著，例如哈佛大学的房地产金融研究中心有许多经典论文可供参考，对中国房地产行业当前存在的很多问题均有涉及。
因为房子牵涉居民、政府、银行多方利益，由此凸显了相关问题的社会性和政治性。斯蒂格利茨指出，此次金融危机正是由于美国扭曲的房地产价格扭曲了整个经济体系，致使全社会为此付出沉重代价。
其次，住房政策要以满足人民群众基本的住房需求为首要目标。四十人论坛顾问、人大财经委吴晓灵副主任曾明确指出，住房市场具有较强的社会保障和准公共产品属性，主要目的是满足人民群众基本居住需求，虽然也会间接起到拉动经济增长的作用，但这不应成为发展住房市场的单一目标。
新中国建立时确定的土地公有制(农村土地是集体所有制)，使得现在土地收益可由政府控制，这也说明一项制度安排在经济的历史发展中有多么重要。当前，各级地方政府将土地使用权货币化，收取的土地出让金和房地产相关税费主要用于基础设施投资和其他支出。作为低收入者住房保障政策的部分，经济适用房和廉租房建设应以地方财政负担为主，在土地出让金中优先解决。由……