森林资产评估报告资产评估报告范例「最新」A公司：珠海XX资产评估有限责任公司接受A公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原下面是小编为大家整理的森林资产评估报告十四篇,供大家参考。
资产评估报告范例「最新」
A公司：
珠海XX资产评估有限责任公司接受A公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对A公司拥有的“大功率电热转换体及其技术”的所有权进行了评估。我公司评估人员按照必要的评估程序，对评估对象进行了市场调查与询证，对受托评估的对象在评估基准日二○一一年十一月一日所表现的预期收益价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、资产持有方及评估报告其他使用方
1、委托方、资产持有方：A公司，A公司于5年前自行研发了该项大功率电热转换体及其处理技术，并获得了发明专利证书，专利的保护期为。
2、评估报告其他使用方：企业专利技术转让相对应的机构及法律、法规另有规定的使用方。
二、评估目的
根据评估委托协议的约定，A公司拟将其拥有的专有技术“大功率电热转换体及其技术”出售给B公司合作，本次评估目的为对上述专有技术于评估基准日的预期收益价值进行评估，以对A公司的出售行为提供价值参考依据。
三、评估对象及评估范围
本次评估对象为委托方委托评估的“大功率电热转换体及其技术”在未来预期收益的现值。
本次评估的范围为委托方拟进行出售的“大功率电热转换体及其技术”预期收益价值，具体包含大功率电热转换体设计、制造、工艺方面的技术，以及生产产品销售的收入预测和收益预测。
四、价值类型及定义
本次评估所使用的价值类型为预期收益价值。
“预期收益价值”，在此被定义为，该专利技术所生产的产品在未来销售过程中为企业带来的利润收入现值。
五、评估基准日
本项目评估基准日定为20xx年11月1日，这样与实际现场勘察、评估信息资料分析以及评估目的的实现日期较为接近，有利于评估目的的实现。评估中所采用的价值标准是评估基准日有效的持续经营价值标准。
六、评估依据
1、法律法规依据
(1)中华人民共和国国务院令第91 号(1991 年)《国有资产评估管理办法》;
(2)原国家国有资产管理局国资发[1992]第36 号《国有资产评估管理办法施行细则》;
(3)国务院国有资产监督管理委员会第12 号令( 年)《企业国有资产评估管理暂行办法》;
(4)其他与本项评估有关的法律法规。
2、评估准则依据
(1)财政部发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估价值类型指导意见》;
(2)财政部发布的《企业会计准则》、《企业会计制度》;
(3)中评协发布的《资产评估操作规范意见(试行)》、《企业价值评估指导意见(试行)》、《企业国有资产评估报告指南》;
(4)中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;
(5)其他与本项评估有关的评估准则、规范。
3、取价依据及参考依据
(1)企业于评估基准日的会计报表；
(2)企业最近三年的财务报表；
(3)企业提供的银行对账单、有关财务凭证等；
(4)企业提供的有关事项说明。
资产评估报告范例「最新」
A公司：
珠海XX资产评估有限责任公司接受A公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对A公司拥有的“大功率电热转换体及其技术”的所有权进行了评估。我公司评估人员按照必要的评估程序，对评估对象进行了市场调查与询证，对受托评估的对象在评估基准日二○一一年十一月一日所表现的预期收益价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、资产持有方及评估报告其他使用方
1、委托方、资产持有方：A公司，A公司于5年前自行研发了该项大功率电热转换体及其处理技术，并获得了发明专利证书，专利的保护期为。
2、评估报告其他使用方：企业专利技术转让相对应的机构及法律、法规另有规定的使用方。
二、评估目的
根据评估委托协议的约定，A公司拟将其拥有的专有技术“大功率电热转换体及其技术”出售给B公司合作，本次评估目的为对上述专有技术于评估基准日的预期收益价值进行评估，以对A公司的出售行为提供价值参考依据。
三、评估对象及评估范围
本次评估对象为委托方委托评估的“大功率电热转换体及其技术”在未来预期收益的现值。
本次评估的范围为委托方拟进行出售的“大功率电热转换体及其技术”预期收益价值，具体包含大功率电热转换体设计、制造、工艺方面的技术，以及生产产品销售的收入预测和收益预测。
四、价值类型及定义
本次评估所使用的价值类型为预期收益价值。
“预期收益价值”，在此被定义为，该专利技术所生产的产品在未来销售过程中为企业带来的利润收入现值。
五、评估基准日
本项目评估基准日定为20xx年11月1日，这样与实际现场勘察、评估信息资料分析以及评估目的的实现日期较为接近，有利于评估目的的实现。评估中所采用的价值标准是评估基准日有效的持续经营价值标准。
六、评估依据
1、法律法规依据
(1)中华人民共和国国务院令第91 号(1991 年)《国有资产评估管理办法》;
(2)原国家国有资产管理局国资发[1992]第36 号《国有资产评估管理办法施行细则》;
(3)国务院国有资产监督管理委员会第12 号令( 年)《企业国有资产评估管理暂行办法》;
(4)其他与本项评估有关的法律法规。
2、评估准则依据
(1)财政部发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估价值类型指导意见》;
(2)财政部发布的《企业会计准则》、《企业会计制度》;
(3)中评协发布的《资产评估操作规范意见(试行)》、《企业价值评估指导意见(试行)》、《企业国有资产评估报告指南》;
(4)中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;
(5)其他与本项评估有关的评估准则、规范。
3、取价依据及参考依据
(1)企业于评估基准日的会计报表；
(2)企业最近三年的财务报表；
(3)企业提供的银行对账单、有关财务凭证等；
(4)企业提供的有关事项说明。
资产评估报告范例
××市××厂办公楼及土地价值的评估报告
××××：
我们接受××市××厂的委托，对该厂办公楼及土地价值进行了评估。结果报告如下：
一、基本概况
(一)被评估资产的企业概况：
企业名称：××××厂；
企业性质：国营；
法人代表：×××;
企业地址：××市××路××号。
(二)评估日期：1992年10月9日。
(三)评估目的：了解资产价值，为资产转让作准备。
(四)评估范围：厂区内原办公楼一栋及该楼围墙内4288.32平方米的土地。
(五)被评估资产概况：该资产原为厂办公楼，砖混结构，高四层，局部三层，平均层高约3.8米，占地面积1517.52平方米，建筑面积为5767.08平方米 (其中地面以上5365.92平方米，地下室401.16平方米)。1962年底建成并投入使用，固定资产原值为×××万元。1977年全面检修门窗一次，1985年对一、二层重新粉刷装修后改为旅馆，1990年底对暖气进行了一次大修。
(六)评估方法：重置成本法。
二、评估做法
我们接受此项评估委托后，随即组织了评估小组并按下列步骤开展工作：
第一，赴资产现场进行实地勘察。对该办公楼的地基、承重构件、非承重墙、层面、楼地面、门窗、内外粉刷、顶棚、供水、卫生设施、电路、照明、暖气等，都作了勘察记录，在此基础上进行综合评定，从而确定该办公楼的`成新。
第二，进行市场调查。为了取得更新重置砖混结构办公楼的建筑造价以及地价的有关资料，我们专程到××市统计局、××市第一建筑工程公司等单位作了调查，从而取得了现行相同结构办公楼的建筑造价及地价数据，为更新重置成本的确定取得了必要的第一手资料。
第三，计算更新重置成本和资产价值，办公楼建筑的更新重置成本在单方建筑造价的基础上，考虑“四源”费、供电集资、基建管理费等项因素计算确定；土地价值的确定，主要考虑现行市场因素。
三、具体估算过程
(一)办公楼建筑
1.地上建筑部分更新重置成本的计算：
(1)经调查，现行砖混结构办公楼建筑预算造价为387.60元平方米。
(2)现行办公楼层高一般为3米，该楼建筑层高为3.8米，由于层高增加约使造价增高13%。
387.60×13%=50.39(元平方米)
(3)“四源”费。
①上水：该办公楼估计用水量为14.4吨小时，按8小时计算，每吨收费标准为830元。
14.4×8×830=95616(元)
②污水：排放量按自来水的70%计算，每吨收费标准为800元。
14.4×8×70%×800=64512(元)
③供热，按每平方米耗用量100大卡计算，收费标准为每100万大卡70万元。
副标题： 评估公司的评估报告编号
绪言： 主要描述受托方以及评估原则、评估目的、及评估基准日的相关描述。
一、 委托方与资产占有方的简介(或评估报告使用者)
主要包括： 以机构代码证为准或以企业的营业执照为准
⑴机构代码或注册证号
⑵机构名称 地址(住所)
⑶法定代表人
⑷注册资金
⑸机构类型(经济性质)
⑹经营方式及经营范围
⑺注册证号以及登记有效期
二、 评估目的
委托方以本次委托评估的主要目的或评估报告的主要用途
三、 评估范围与对象
主要涉及对估价对象的概括性描述，委估对象的资产概况。如涉及到土地的则以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标；房屋建筑物的则需描述其区位、用途、楼层、户型、结构类型、建筑面积、建筑类型等；机器设备的则需描述种类、型号、设备维修保养情况等。
四、 评估基准日(通常描述如下)
评估基准日是确认资产评估价格的基准时间，本项目所选取的评估基准日是依据经济行为由委托方确定的一个特定会计期间的终止时点，这个时点能反映评估对象的整体状况，而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价值发生重大变化的影响因素，因此评估基准日的选择是合理的。
注： 一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准
五、 评估原则(按不同的评估目的、方法、对象取舍)
A、合法原则 B、历史成本原则 C、公开市场原则 D、持续经营原则 E、替代原则 F、供求原则 G、估价时点原则 H、独立性原则 I、客观公正性原则 J、 专业性原则 K、科学性原则 L、贡献原则 M、预期收益原则 N、最高最佳使用原则
六、 评估依据
主要包括各种经济行为文件、法律法规、采用取价标准的各种资料及其他参考资料。如：
1、国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》;
2、国资办发23号文件关于转发《资产评估操作规范意见(试行)》的通知；
3、财政部财评字[]91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知；
4、《xx市建筑工程造价信息标准计价》第1期；
5、《建筑附属工程造价速算手册》;
6、
七、 评估的假设及限制条件(无形资产土地使用权评估时)
有关于资产评估报告
一、绪言
本会计事务所接受贵州茅台股份有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对为评估目的而涉及的全部资产及负债进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估资产在评估基准日所表现的市场价值作出了公允的反映。现将资产评估情况和评估结果报告如下：
二、委托方和资产占有方概况
（一）委托方简介
委托方：贵州茅台股份有限公司。
注册地址：xxxxxx
法定代表人：xxxx
注册资本：成立时注册资本为人民币xxxx万元
企业类型：有限责任公司
经营范围：xxxx
（二）资产占有方简介
贵州茅台份有限公司
三、评估目的
为配合贵州茅台股份有限公司发行人民币普通股，本次评估即为该经济行为所涉及的贵州茅台股份有限公司资产在评估基准日的价值提供参考依据。
四、评估范围及对象
包括流动资产及负债等。资产评估申报表列示的本公司总资产为74123.96万元，负债为51886.77万元，净资产为22237.19万元。
五、评估基准日
xxxxxx
六、评估原则
根据国家资产评估的有关规定，本公司及评估人员遵循以下原则进行评估：
1、工作原则：独立、客观、公正、科学的评估原则
（1）、独立性原则：资产评估工作由具有资产评估行业管理机构授予资产评估资格的社会公正性机构独立进行操作，不受被评估资产各方当事人利益和外界干扰的影响。评估机构及操作人员与被评估资产各方当事人没有利害关系；
（2）、公正、客观性原则：评估人员从实际出发，认真进行调查研究，在掌握翔实可靠资料的基础上，采用符合实际的标准和方法，得出合理、可信、公正的评估结论；
（3）、科学性原则：在具体评估过程中，根据特定目的，制定科学的评估方案，采用科学的评估程序和方法，用资产评估基本原理指导评估操作。
2、操作原则：资产持续经营和产权利益主体变动、替代性、公开市场原则等。
ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方与资产占有方简介
名称：QS股份有限公司
住所：XX区XX大道1154号
法定代表人：XXX
注册资本：4500万
经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的
为对外投资提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用字第157号、第158号、”“W房字第05765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。
四、评估基准日
本评估项目基准日是207月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
五、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
六、评估依据
1、《土地管理法》和《房地产管理法》;
2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》;
3、中国资产评估协会“中评协()03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》;
4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》;
5、W市政府制定的基准地价资料；
6、W政[2004]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》;
7、委托方提供的产权证明：“W国用(2003)字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”;
8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；
9、工程造价信息及房价信息；
10、评估人员现场勘查记录等。
七、评估方法
根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。
八、评估过程
本次评估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：
1、接受委托：我公司于2004年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。
2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。
3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。
4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。
九、特别事项说明
1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的"抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。
十、评估报告评估基准日期后的重大事项
评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。
十一、评估报告的法律效力
1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。
2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。
3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。
4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。
5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。
6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。
7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。
十二、评估结论
列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。
十三、评估报告提出日期
本报告提出日期为2004年7月21日
十四、附件
1、房屋建筑物评估明细表
2、土地使用权评估明细表
3、资产评估委托方承诺函(复印件)
4、委估土地使用权证(复印件)“W国用(2003)字第157号、第158号”
5、委估房屋所有权证(复印件)“W房字第200205765号，第200205766号，第200205855号，第9900103号”
6、资产占有方营业执照(复印件)
7、评估机构营业执照(复印件)
8、评估机构资格证(复印件)
9、注册评估师资格证(复印件)
注册资产评估师：XX
注册资产评估师：XX
ZX评估有限责任公司
二OO四年七月二十一日
评估说明及结论分析
一、评估说明
(一)关于土地使用权W国用(2003)字第157号的评估
1、委估物简介
该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号E-03-17-08-02,无偿划拨，面积7,349.79㎡，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。
2、基准地价修正系数法
公式：待评估土地使用权评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正数×容积率修正系数
(1)基准地价：依据W市土地管理局7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为3,330元/㎡。
(2)时间因素修正系数：通过对宗地所在区域20以来地价变化的调查分析，从年起至今，委估宗地所在区域地价上涨6%，即时间因素修正系数为1.06。
(3)个别因素修正系数
个别因素标准值因素状况评分面积1较大1.3形状1多边形0.9地势1平坦1.2地质1一般0.8一般1合适1临街深度1宽1进深度1一般1合计77.2个别因素修正系数=7.2÷7=1.03
(4)剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。
(5)容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。
(6)土地单价评估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡
(7)土地总价评估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元
3、重置成本法
公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地出让金
(1)土地取得费：
A.土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元/亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即4,500×30=135,000元/亩。
B.青苗补偿费：根据《土地管理法》和W征字(1995)001号文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即1,500元/亩。
C.土地管理费：依照W价房地字(1995)44号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.6%的土地管理费。
土地管理费=(135000+1500)×2.6%=3,549元/亩
D.耕地占用税：依照W政(1987)98号文件规定，取耕地占用税为10元/㎡(6,667元/亩)。
E.新菜地开发基金：依照W政(1994)30号文件规定，取新菜地开发基金为60,000元/亩。
F.不可预见费：依照W价房地字(1996)403号文件规定，按征地费用的2%计取不可预见费。
不可预见费=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/亩
G.土地取得费=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/亩=315.97元/㎡
资产评估报告模板-资产评估报告
评估声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。
二、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。
三、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。
四、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
五、我们对评估对象的`价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担相关当事方决策的责任。
六、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。
八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵项对评估结论不承担责任。
一、基本概况
估价对象为武汉市硚口区古田丰顺路天顺园小区9组团10栋403，结构为钢混，建筑面积112.39平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2059年8月3日。
二、评估目的
为房地产转让提供参考依据。
三、评估基准日
评估基准日为2013年11月3日。
四、估价依据
1、本次估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《中华人民共和国担保法》、《重庆市房地产转让管理办法实施意见》等有关政策法规和文件。 2、评估相关的资料
《房屋所有权证》【房地证2012字第H150602号】复印件以及本公司掌握的房地产有关资料以及实地勘查所获取的资料。
五、估价原则
此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。 1、合法原则
估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得《房屋所有权证》，具备合法性。
2、最高最佳使用原则
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。
3、替代性原则
根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。
资产评估报告范例
××市××厂办公楼及土地价值的评估报告
××××：
我们接受××市××厂的委托，对该厂办公楼及土地价值进行了评估。结果报告如下：
一、基本概况
(一)被评估资产的企业概况：
企业名称：××××厂；
企业性质：国营；
法人代表：×××;
企业地址：××市××路××号。
(二)评估日期：1992年10月9日。
(三)评估目的：了解资产价值，为资产转让作准备。
(四)评估范围：厂区内原办公楼一栋及该楼围墙内4288.32平方米的土地。
(五)被评估资产概况：该资产原为厂办公楼，砖混结构，高四层，局部三层，平均层高约3.8米，占地面积1517.52平方米，建筑面积为5767.08平方米 (其中地面以上5365.92平方米，地下室401.16平方米)。1962年底建成并投入使用，固定资产原值为×××万元。1977年全面检修门窗一次，1985年对一、二层重新粉刷装修后改为旅馆，1990年底对暖气进行了一次大修。
(六)评估方法：重置成本法。
二、评估做法
我们接受此项评估委托后，随即组织了评估小组并按下列步骤开展工作：
第一，赴资产现场进行实地勘察。对该办公楼的地基、承重构件、非承重墙、层面、楼地面、门窗、内外粉刷、顶棚、供水、卫生设施、电路、照明、暖气等，都作了勘察记录，在此基础上进行综合评定，从而确定该办公楼的`成新。
第二，进行市场调查。为了取得更新重置砖混结构办公楼的建筑造价以及地价的有关资料，我们专程到××市统计局、××市第一建筑工程公司等单位作了调查，从而取得了现行相同结构办公楼的建筑造价及地价数据，为更新重置成本的确定取得了必要的第一手资料。
第三，计算更新重置成本和资产价值，办公楼建筑的更新重置成本在单方建筑造价的基础上，考虑“四源”费、供电集资、基建管理费等项因素计算确定；土地价值的确定，主要考虑现行市场因素。
三、具体估算过程
(一)办公楼建筑
1.地上建筑部分更新重置成本的计算：
(1)经调查，现行砖混结构办公楼建筑预算造价为387.60元平方米。
(2)现行办公楼层高一般为3米，该楼建筑层高为3.8米，由于层高增加约使造价增高13%。
387.60×13%=50.39(元平方米)
(3)“四源”费。
①上水：该办公楼估计用水量为14.4吨小时，按8小时计算，每吨收费标准为830元。
14.4×8×830=95616(元)
②污水：排放量按自来水的70%计算，每吨收费标准为800元。
14.4×8×70%×800=64512(元)
③供热，按每平方米耗用量100大卡计算，收费标准为每100万大卡70万元。
资产评估报告范例
第一章 总则
第一条 为规范注册资产评估师编制和出具企业国有资产评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据国有资产评估管理有关规定和《资产评估准则--评估报告》，制定本指南。
第二条 注册资产评估师根据企业国有资产评估管理的有关规定执行资产评估业务，编制和出具企业国有资产评估报告，应当遵守本指南。
金融企业和行政事业单位国有资产评估报告另行规范。
第三条 本指南所指企业国有资产评估报告(以下简称评估报告)，由标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。
第四条 注册资产评估师应当清晰、准确陈述评估报告内容，不得使用误导性的表述。
第五条 评估报告提供的信息，应当使企业国有资产监督管理机构和相关机构能够全面了解评估情况，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
第六条 评估报告内容应当完整，符合本指南的要求。
第二章 标题、文号、声明和摘要
第七条 评估报告标题应当简明清晰，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告”的形式。
评估报告文号包括评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号。
第八条 注册资产评估师应当声明遵循法律法规，恪守资产评估准则，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。评估报告声明应当提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。
评估报告声明应当置于评估报告摘要之前。
第九条 注册资产评估师应当在评估报告正文的基础上编制评估报告摘要。
评估报告摘要应当简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。
评估报告摘要应当采用下述文字提醒评估报告使用者阅读全文：“以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。”
评估报告摘要应当置于评估报告正文之前。
第三章 正文
第十条 评估报告正文应当包括：
(一)绪言；
(二)委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况；
(三)评估目的；
(四)评估对象和评估范围；
(五)价值类型及其定义；
(六)评估基准日；
(七)评估依据；
(八)评估方法；
(九)特别事项说明；
(十)评估假设；
(十一)评估结论；
(十二)评估程序实施过程和情况；
(十三)评估报告使用限制说明；
(十四)评估报告日；
(十五)签字盖章。
第十一条 绪言一般采用包含下列内容的表述格式：
“×××(委托方全称)：
×××(评估机构全称)接受贵单位(公司)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用×××评估方法(评估方法名称)，按照必要的评估程序，对×××(委托方全称)拟实施×××行为(事宜)涉及的×××(资产--单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东部分权益)在××××年××月××日的××价值(价值类型)进行了评估。现将资产评估情况报告如下。”
第十二条 评估报告正文应当介绍委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况。
(一)委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。
(二)企业价值评估中，被评估单位(或者产权持有单位)概况一般包括：
1.名称、法定住所及经营场所、法定代表人、主要经营范围、注册资本、公司股东及持股比例、股权变更情况及必要的公司产权和经营管理结构、历史情况等；
2.近三年资产、财务、经营状况；
3.委托方和被评估单位(或者产权持有单位)之间的关系(如产权关系、交易关系)。
(三)单项资产或者资产组合评估，被评估单位(或者产权持有单位)概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。
(四)委托方与被评估单位(或者产权持有单位)为同一企业，按对被评估单位的要求编写。
(五)存在交叉持股的，应当列示交叉持股图并简述交叉持股关系及是否属于同一控制的情形。
(六)存在关联交易的，应当说明关联方、交易方式等基本情况。
第十三条 评估报告应当说明本次资产评估的目的及其所对应的经济行为，并说明该经济行为获得批准的相关情况或者其他经济行为依据。
第十四条 评估报告应当对评估对象进行具体描述，以文字、表格的方式说明评估范围。
企业价值评估中，应当说明下列内容：
(一)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因，并说明是否经过审计；
(二)对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合(如房地产开发企业中存货、工业企业的生产线及厂房等)的法律权属状况、经济状况和物理状况；
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等；
(四)企业申报的表外资产的类型、数量；
(五)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)。
单项资产或者资产组合评估，应当说明委托评估资产的数量(如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等)、法律权属状况、经济状况和物理状况等。
第十五条 评估报告应当说明市场价值及其定义。选择市场价值以外的价值类型，应当说明选择理由及其定义。
一、评估项目委托方：XX林业(集团)股份有限公司
二、评估项目产权持有者：XX林业(集团)股份有限公司
三、评估目的：为XX林业(集团)股份有限公司拟抵押贷款，确定抵押贷款额度提供价值参考意见。
四、评估对象和评估范围：本次资产评估对象为XX林业(集团)股份有限公司申报的属其所有的位于XX市西洋镇境内的森林资源资产，评估范围为XX林业(集团)股份有限公司评估申报明细表内的99861亩森林资源资产，其中350亩生态公益林，2246亩经济林，2914亩零星分布无林地(包括采伐迹地、灌木林地、宜林荒山荒地、非林业用地)未予以评估，故实际纳入评估范围的森林面积为94351亩，具体范围详见《森林资源资产评估明细表》。
五、价值类型：此次评估采用市场价值作为选定的评估价值类型。
六、评估基准日：7月19日
七、评估方法：本次评估中的森林资源均为用材林，幼龄林采用重臵成本法、中龄林和近熟林采用收获现值法、成过熟林采用市场价倒算法、天然阔叶林采用择伐作业的收益现值法，毛竹林采用年金资本化法。
八、评估结论：在评估前提和假设充分实现的条件下，XX林业(集团)股份有限公司委托评估的XX市西洋镇境内99861亩森林资源资产中列入评估范围的94351亩森林资源资产在评估基准日的评估值为大写人民币XX元整(RMBXX元)。
九、评估报告有效期：自评估基准日起一年内有效(即自207月19日至7月18日)。
以上内容摘自森林资源资产评估报告书，欲了解资产评估的全面情况，请认真阅读森林资源资产评估报告书全文。
评估师郑重提请评估报告的使用者应注意评估报告书正文中的特别事项对评估结论可能产生的影响。
XX
年08月16日
中联资产评估有限公司接受三九医药股份有限公司的委托，就香港启利投资有限公司转让湖南三九南开制药有限公司股权之事宜，所涉及的湖南三九南开制药有限公司整体资产在评估基准日的公允价值进行了评估。
评估范围和对象是湖南三九南开制药有限公司于评估基准日经审计后的资产负债表所列示的全部资产和负债，包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产、流动及长期负债。
评估基准日为20xx年12月31日。
本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的持续使用和公开市场为前提，主要采用资产基础法对各项资产进行评估并对各项负债进行核实、采用收益现值法对企业价值进行估算，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结中联资产评估有限公司
评估的价值类型为公开市场价值。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出湖南三九南开制药有限公司评估结论如下：
资产合计账面价值9,444.65万元，调整后账面值9,444.65万元，评估值11,8XX.53万元，评估增值2,361.88万元，增值率25.01%。
负债合计账面值5,511.52万元，调整后账面值5,511.52万元，评估值5,511.52万元，评估无增减值。
净资产账面价值3,933.13万元，调整后账面值3,933.13万元，评估值6,295.01万元，评估增值2,361.88万元，增值率60.05%。
各类资产评估情况见下表。
表1、资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率
项目
A B C D=C-B E=D/B 100%流动资产1 4,922.09 4,922.09 5,286.78 364.69 7.41长期投资2 - - - -固定资产3 4,244.44 4,244.44 4,677.81 433.37 10.21其中：在建工程4 - - - -建筑物5 3,388.90 3,388.90 3,756.57 367.67 10.85设备6 855.54 855.54 921.24 65.70 7.68无形资产7 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其中：土地使用权8 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其他资产9 - - - -
资产总计10 9,444.65 9,444.65 11,8XX.53 2,361.88 25.01流动负债11 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -长期负债12 - - - -
负债总计13 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -
净资产14 3,933.13 3,933.13 6,295.01 2,361.88 60.05
中联资产评估有限公司
本报告使用有效期为一年，即自20xx年12月31日至20xx年12月30日有效。
本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文。中联资产评估有限公司
中联资产评估有限公司
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二OO七年四月二十五日中联资产评估有限公司
湖南三九南开制药有限公司
股权价值评估项目
资产评估报告书
中联评报字[20xx]第390号三九医药股份有限公司：
中联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产和负债在20xx年12月31日所表现的公允价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及资产占有方简介
本项目委托方为三九医药股份有限公司，资产占有方为湖南三九南开制药有限公司。
(一)委托方简介
公司名称：三九医药股份有限公司
公司地址：广东省深圳市罗湖区银湖路口北环大道1028号中联资产评估有限公司
法定代表人：孙晓民
注册资本：玖亿柒仟捌百玖拾万元
营业执照注册号：10000011XX157
1、公司简介
三九医药股份有限公司(简称：三九医药)系根据中华人民共和国有关法律的规定，于3月2日经国家经济贸易管理委员会国经贸企改[] 134号文件批准，由三九药业、三九集团、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先达明物业管理有限公司和惠州市壬星工贸有限公司作为发起人，以发起方式设立的股份有限公司，三九医药于194月21日于国家工商行政管理局注册登记。三九医药设立时注册资本为55,300万元。
三九医药经中国证券监督管理委员会证监发行字[1999]142号文批准，于1999年11月11日-12日在深交所发行人民币普通股20,000万股，发行价为每股8.45元，共募集资金人民币169,000万元。20xx年3月9日在深圳证券交易所正式上市交易，三九医药发行后注册资本变更为75,300万元。
三九医药于20xx年6月11日实施20xx年度股东大会审议通过的用资本公积金每10股转增3股的方案，股本增加22,590万股。截止20xx年8月31日，三九医药总股本97,890万股。
三九企业集团占有8.45%股权，三九企业集团下属全资子公司深圳三九药业有限公司占有62.717%股权。
2、经营范围中联资产评估有限公司
药品、保健品、医疗器械的开发、生产、销售；相关技术开发、转让、服务；医疗、保健服务。
(二)资产占有方简介
公司名称：湖南三九南开制药有限公司
公司注册地：郴州市开发区科技工业园
公司办公地址：郴州市开发区科技工业园
邮政编码：215433
法定代表人：胡宏发
营业执照注册号：00XX26
注册资本：939万元
1、公司简介
湖南三九南开制药有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地区制药厂、湖南南开制药厂。公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注册登记成立，成立时公司注册资本9390000元。8月在“郴交会”上，被三九集团实施承债式整体兼并，归于三九麾下。20xx年2月10日经郴体改发[20xx]004号批准成立湖南三九南开制药有限公司。20xx年7月8日变为外商独资企业，其股东为三九企业集团公司下属企业香港启利投资有限公司。
2、经营范围
生产中成药、保健品及食品、销售自产产品(国家限制或禁止的品种除外)。
3、主要经营业绩中联资产评估有限公司
表2、资产、财务状况表
单位：人民币
万元
项目20xx年20xx年20xx年
总资产10,089.77 10,515.07 9,444.66
净资产2,794.49 3,764.41 3,933.13
项目
主营业务收入6,008.81 5,804.83 4,958.36
利润总额453.54 367.57 149.73
净利润453.54 367.57 149.73
以上数据中20xx年度的财务报表经深圳鹏城会计师事务所审计，20xx年度财务报表经天职国际会计师事务所审计，20xx年度财务报表经中和正信会计师事务所有限公司审计，均出具保留意见报告。
二、评估目的
根据三九企业集团总经理办公会决议，三九企业集团拟将下属公司香港启利投资有限公司所持有的湖南三九南开制药有限公司的全部股权转让于三九医药股份有限公司用于抵偿债务，本次评估目的是反映湖南三九南开制药有限公司全部资产及相关负债于评估基准日的市场价值，为股权转让行为提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次评估的对象为湖南三九南开制药有限公司的全部股东权益，所对应的评估范围是湖南三九南开制药有限公司的全部资产及相关负债。
评估前资产总额9,444.65万元、负债5,511.52万元、净资产3,933.13万元。具体包括流动资产账面值4,922.09万元；固定资产账面净值4,244.44万元；无形资产账面净值278.12万元；流动负债账面值5,511.12万元。。中联资产评估有限公司
以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日是20xx年12月31日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
三九企业集团与三九医药股份有限公司为此项目拟订了时间表，为了加快整体工作的进程，同时考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为20xx年12月31日。
五、评估原则
根据国家有关资产评估的法规，我们遵循独立、客观、科学的原则和资产评估的职业标准，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行评估，以保证资产评估工作的有效和评估结果的准确性。遵循的原则有：
(一)独立、客观、科学的工作原则
独立性原则：严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。
客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握翔实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。
科学性原则：制定科学的操作方案，采用科学的评估程序和方法，严格按照国家资产评估有关规定，实施评估，科学、合理地进行资产价格的评定中联资产评估有限公司
和估算。
(二)资产评估公允的专业原则
资产持续经营原则：根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
替代性原则：充分考虑被评估的每一项资产的选择性或有无替代性，以效能相同为前提，以市场公允价确定委估资产的价值。
公开市场原则：资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。
六、评估依据
(一)主要法律依据
1、《中华人民共和国公司法》(20xx年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);
2、《中华人民共和国土地管理法》(20xx年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日);
4、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令，20xx);
5、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令，1991年);
6、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，20xx年12月31日);
7、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号(20xx年8月25日);
8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委中联资产评估有限公司第
产权[20xx]274号);
9、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91号);
10、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发[20xx] 102号，20xx年);
11、《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会5月7日发布);
12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会20xx);
13、《资产评估准则-基本准则》(财企(20xx)20号);
14、《资产评估职业道德准则-基本准则》(财企(20xx)20号);
15、《企业价值评估指导意见(试行)》(中国资产评估协会，20xx年12月30日);
16、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999);
17、《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-20xx)。
(二)经济行为文件
三九企业集团总经理办公会决议。
(三)产权证明文件
1.资产权属证明文件(房屋产权证、土地使用证、机动车行驶证);
2.设备购置合同；重要资产购置合同或凭证；
3.有关资产权属方面的“说明”;
4.其他产权证明文件。中联资产评估有限公司
(四)取价标准依据
1.国务院令[20xx]第294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;
2.国经贸[] 456号“汽车报废标准”;
3.国经贸贸资源[20xx] 1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》;
4.《中国人民银行贷款利率表》20xx年8月19日起执行；
5.《中国统计年鉴》分行业工业品出厂价格指数(国家统计局);
【资产评估报告十五篇】
1.2评估的基准日
基准日的选定既以那天的价格为计价时间。
1.3评估机构资格等级
以机构核定机关确定的为准。以甲、乙、丙级来确认。
1.4评估机构审批部门
以评估机构资质核准部门为准。
1.5评估项目名称
报告题目应该简短、明确、有概括性。由委托书或协议书提供(三者必须一致)。使用者通过题目，能大致了解报告的内容、专业的特点和学科的范畴。但字数要适当，一般不宜超过24个汉字。必要时可加副标题。报告题目应有中文和英文两种形式。
1.6评估委托方名称
与法人资质相一致。要与委托书和协议书一致。
1.7报告撰写人
指本报告执笔人。
1.8评估人及评估专家
包括评估人的姓名，所属评估机构，专业技术职务；评估专家的姓名。应有中文及英文两种形式。
森林资源资产评估机构法人代表、中国注册资产评估师、评估项目负责人和评估报告审核人签名，森林资源资产评估机构盖章。
1.9评估报告完成时间
为评估报告正式确定日期。
1.10摘 要
摘要应概括地反映出评估的目的、内容、方法、成果和结论。摘要中不宜使用公式、图表，不标注引用文献编号。摘要以300～500字为宜。
1.11目录
按标题顺序编写，要求标题层次清晰。标题要与正文中标题一致。
1.11.1摘要
1.11.2正文
1.11.2.1项目名称
1.11.2.2绪言
1.11.2.3基本情况
1.11.2.4评估目的
1.11.2.5评估范围与对象
1.11.2.6评估基准日
1.11.2.7评估原则
1.11.2.8评估依据
1.11.2.9评估方法
1.11.2.10评估过程
1.11.2.11评估结果
1.11.2.12特别事项说明
1.11.2.13评估报告法律效力
1.11.2.14评估报告提出日期
1.11.2.15附录
1.11.2.15.1森林资源资产调查报告
报告封面具体格式见模板。
目录
第1章 调查工作筒况
l.1 调查地点
1.2 调查的技术依据
1.3 调查使用的数表及资料
1.4 调查内容
1.5 森林区划
1.6 主要调查方法及精度
第2章 基本概况
2.1 地理位置
2.2 自然条件
2.3 社会经济状况
第3章 森林资源概况
3.1 林地权属
3.2 各类土地面积
3.3 森林活立木总蓄积
3.4 有林地面积、蓄积分布情况
3.5 有林地各龄组结构
3.6 有林地各优势树种(组)组成情况
3.7 有林地各组成树种蓄积结构
3.8 林木树种株数及径级分布
3.9 小班因子
附图：
1.X X省XX市XXX工程建设项目位置图(略)
2.X X省XX市XXX工程建设项目布局图(略)
1.11.2.15.2森林资源资产核查报告
报告封面具体格式见模板。
目录
一、林场基本情况
二、核查对象基本情况
三、核查依据
四、核查内容与方法
五、核查面积和核查小班的抽取
六、核查小班的现地调查
七、小班调查因子允许误差
八、小班核查结果与核查小班合格率
九、森林资源资产核查结论
附件：XX林场拟评估森林资源资产小班核查评定结果一览表(略)
1.11.3结论
1.11.4参考文献
1.11.5送审专用材料
1.11.6备查文件
1.12报告正文
报告书是评估机构在完成评估工作后，向委托方提交的关于评估工作全过程和评估结果的书面报告。其内容是根据评估目的说明评估的程序、标准、依据和方法，阐明评估结果及其适用条件等。报告正文是评估报告的主体和核心部分，一般应包括绪言、报告主体及结论等部分。
报告是评估机构对被评估森林资源资产在特定条件下的公允价值提出的权威性意见；
报告是评估机构履行委托协议情况的总结；
报告是提供给委托方实现其评估目的，履行其经济行为可使用的有关森林资源资产评估方面的特定文件；
报告是界定评估机构完成评估业务后的法律责任的依据；
报告是森林资源资产评估行业管理部门对评估机构的职业道德、执业能力和执业水平检查监督的依据。
报告编制要求内容真实全面、依据充分可靠、逻辑严密系统、结论科学正确、叙述简明扼要、格式完整规范、装订结实整洁、报告提交及时、严守商业秘密、符合国家法规。
XX(2013)第XX号
XX林业(集团)股份有限公司：
XX接受您的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照公认的资产评估方法，对属委托方XX林业(集团)股份有限公司所有的森林资源资产进行了评估，为委托方拟用森林资源资产抵押贷款，确定贷款额度提供价值参考。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产进行了实地勘察与核对，以及实施了我们认为必要的其他评估程序，对委估的资产在评估基准日2013年7月19日所表现的资产现值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者
(一)委托方、产权持有者
委托方及产权持有者均为XX林业(集团)股份有限公司
企业名称：XX林业(集团)股份有限公司(简称永林公司)
注册地址：XX市燕江东路819号
注册资本：人民币20276.028万元
法定代表人：吴景贤
企业类型：股份有限公司(上市)
经营范围：木(竹)采运、加工；水力发电；林业、农业、畜牧业、生产技术服务；林业、农业、蓄牧业、生产技术服务；家具，百货，日用杂品，五金、交电、化工，石油制品(不含成品油)，建筑材料批发、零售；苗木培植；花卉盆景栽培；对外贸易。(以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营)。
(二)其他可能的评估报告使用者
报告使用者包括：委托方及主管部门、森林资源资产抵押人、抵押权人、国家法律法规规定的其他评估报告使用者。
本报告仅为本评估目的服务，在此行为实现的过程中，除以上经济行为涉及到的各方外，不排除其他相关方会阅读到本评估报告，但我们对其他相关方基于自身立场对本报告的理解不负任何责任。
二、评估目的
为XX林业(集团)股份有限公司拟用森林资源资产抵押贷款，确定贷款额度提供价值参考意见。
本次评估为这一经济行为提供价值参考，不作为其他经济目的、其他用途使用。评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估对象为XX林业(集团)股份有限公司委估的属其所有的森林资源资产，评估范围为XX林业(集团)股份有限公司所有的位于XX市西洋镇境内的森林资源资产，共544宗地，委托评估森林面积为99861亩，其中350亩生态公益林，2246亩经济林，2914亩无林地(包括采伐迹地、灌木林地、宜林荒山荒地、非林业用地)未予以评估，故实际纳入评估范围的森林面积为94351亩。
1、评估对象权属状况
根据委托方提供的林权证资料，评估对象权属状况详见《林权登记明细表》。
2，评估对象实物状况
由我公司技术人员组成的森林资源资产实物量核查小组，于2013年7月19日～7月26日期间对XX林业(集团)股份有限公司所提供的拟评估森林资源资产进行实地核查，评估对象实物状况详见《森林资源资产评估明细表》。
四、价值类型及其定义
价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。价值类型分为市场价值及市场价值以外的价值，市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
此次评估采用市场价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次资产评估的基准日期是2013年7月19日。系以森林资源资产评估现场核查起始日为评估基准日。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评评估格的确定、评估参数的选取及本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
本次评估的主要依据有：
(一)行为依据
XX与XX林业(集团)股份有限公司签订的本项资产评估委托合同； 其他与此相关的资料。
(二)法律依据
1、中华人民共和国主席令第17号《中华人民共和国森林法》(修订);
2、中华人民共和国主席令第五号《中华人民共和国企业国有资产法》;
3、财政部、国家林业总局12月25日财企[]529号关于印发《森林资源资产评估管理暂行规定》的通知；
4、国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》;
5、国资委产权。2006.274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》。
(三)准则依据
1、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—不动产》;
2、财政部2月发布的《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企20号);
3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》、《资产评估值类型指导意见》;
4、国家国有资产管理局、林业部关于发布《森林资源资产评估技术规范(试行)》的通知，国资办发[]59号。
(四)权属依据
XX林业(集团)股份有限公司提供的《中华人民共和国林权证》(详见《林权登记明细表》)。
(五)取价依据
1、当地近期林产品市场销售价格；
2、当地近期森林管护及林产品采运成本；
3、当地近期林产品市场销售税费；
4、当地近期林地地租及转让价格。
七、评估方法
森林资源资产评估方法通常有市场法、收益法、成本法等三种评估方法。根据评估对象所对应森林资源资产的不同特性，选择不同具体方法。
(一)市价法
1、市价法基本原理
森林资源资产评估的市价法也称市场价比较法，是将相同或类似的森林资源资产的现行市场成交价格进行比较分析，估测被评估森林资源资产价值的评估方法。市价法依据“替代原则”，以均衡价值论为理论基础，采用比较和类比的思路及其方法，判断森林资源资产价值。
2、市价法的适用性
市价法以市场交易价格为基础，评估结果可信度高、说服力强、计算容易，但由于需要有参照的成交案例，因此该方法的必备条件是要求存在一个发育充分的公开的森林资源资产市场，在这个市场中可以找到各种类型的森林资源资产评估的可比参照案例。
(二)收益法
1、收益法基本原理
森林资源资产评估的收益法是指通过估算被评估森林资源资产预期收益，并经折现或资本化处理来评估对象价值的方法。收益法评估森林资源资产价值的理论基础是效用价值论，该理论认为森林资源资产的价值是由其效用决定的，效用指森林资源资产的收益能力，与影响收益能力的自然条件和社会因素相关，体现在该森林资源资产为其所有者带来的收益上。收益法中常用具体方法有：市场价倒算法、收获现值法年净收益现值法、年金资本化法、林地期望价法和地租资本化法。
2、收益法的适用性
收益法是评估中龄林、近熟林、成熟林和林地使用权森林资源资产经常选用的评估方法，该方法的提出解决了中龄林、近熟林资产评估的难点；但收益法的运用需具备一定的前提条件，对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率不能确定的资产，无法应用此法。另外未来收益的预测、风险报酬率的确定等有一定的主观性，也无法考虑未来不可预知的因素的影响。
(三)成本法
1、成本法基本原理
森林资源资产的成本法是指在现时条件下以被评估资产的重臵成本估算价值量，其理论基础是劳动价值论。成本法较充分地考虑了森林资源资产重臵全价和相应的林木生长状况。
2、成本法的适用性
(1)适用幼龄林的评估，不适用于中龄林和成过熟林的评估。
(2)适用于没有充分发育的、活跃的交易市场的林木资产评估。
(3)适用于以资产重臵、补偿为目的的林木资产的评估。
(4)适用于经营周期较短的速生树种的评估。
(四)评估方法的选取
1、由于目前森林资源资产交易市场不发达，区域内尚无类似森林资源资产充分交易的案例，同类森林资源资产交易价格获得的难度较大，因而不能采用市价法进行评估。
2、现场核查中已测算出评估对象的树种、龄组、亩株数、亩蓄积、面积等相关数据，根据当地近期林产品市场销售价格、当地近期森林管护及林产品采运成本、当地近期林产品市场销售税费、当地近期林地地租及转让价格；可以采用收益法对中龄林、近熟林、成过熟林林木和毛竹林资产进行评估。
3、成本法适用于未成林造林地和幼龄林(生以下，含10年)林木资产的评估。 综上所述，本报告采用收益法和成本法评估森林资源资产价值。
(五)本报告评估中根据评估对象的特点，分别采用以下方法进行评估：
1、未成林造林地和幼龄林林木资产评估
未成林造林地上的林木资产与用材林幼龄林采用重臵成本法进行评估，即按现在的技术标准和工价、物价水平，重新营造一片与被评估资产同样的林分所需的资金成本和资金的投资收益(利息)。其计算公式为： 式中：
En：林木资产评估值；
K：调整系数；
Ci：第i年以现时工价和生产水平为标准的投资额，各年度投资标准、管护费用详见
技术经济指标；
p：投资收益率；
n：林分年龄。
..
.....
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2、中龄林与近熟林林木资产评估
中龄林和近熟林的林木资产采用收获现值法进行评估，即预测该林分成熟时采伐所得到的纯收入(已扣除木材生产成本、税费及合理的经营利润)，再扣除从现在到主伐之间的管护费用，其剩余值的折现值作为林木资产的评估值。其计算公式为：
nuppnupVnupFCWfFCWfFCWfnmMunmEn111)(
)1333(3)222(2)111(1
.
式中：
mn：林龄为n年时单位面积林分实际蓄积量；
：林龄为n年时单位面积林分理论蓄积量，按林木蓄积生长预测模型计算得到，各树种生长预测模型是利用福建省林业厅现行《森林经营类型表》中中径材经营类型生长指标拟合而成；
Mu：按林木生长预测模型计算的u年主伐时单位面积林分理论蓄积量；
f1, f2, f3：原木、小径材、薪材出材率；
W1, W2, W3：原木、小径材、薪材平均木材销售价格；
C1, C2, C3：原木、小径材、薪材木材生产经营成本；
F1, F2, F3：原木、小径材、薪材木材生产经营段利润；
V：年平均管护费用；
u：主伐年龄；
n：现实林分年龄；
p：投资收益率。
3、成过熟林林木资产评估
成熟林和过熟林的林木资产采用木材市场价倒算法进行评估，即将该林分主伐时的木材总销售收入，扣除木材生产经营成本、税费及木材生产段的合理利润后的剩余值作为林木资产的评估值，其计算公式为：
nm.)]()()([333322221111FCWfFCWfFCWfmEnn.............
式中： mn, f1, f2, f3, W1, W2, W3, C1, C2, C3, F1, F2, F3：同上。
4、天然阔叶林林木资产评估
天然阔叶林林木资产采用择伐林的收益现值法计算，成熟林计算公式为：
未成熟林预测测算至成熟后再进行择伐，其计算公式为： 式中：
mn, p, V：同上；
An：现实林择伐纯收入；
t：择伐周期
5、毛竹林年金资本化法
年金资本化法是将被评估的森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按适当的投资收益率求出资产的价值。其计算公式为：
式中：
A：稳产期后竹林的年平均纯收益；
p：折现率；
n：剩余经营年限。
PVppAmEttnnn.
..
...
.
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八、评估程序实施过程和情况
我公司接受委托方评估委托后，随即选派资产评估人员组成评估小组，开展资产评估工作。我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
本次评估于2013年7月19日-7月26日开展现场调查，2013年8月16日出具报告。
评估过程分五个阶段进行：
(一)接受委托阶段
本阶段的主要工作是：
1、接受项目委托，根据评估机构资产评估工作的需要，由委托方进行资产申报工作；向委托方了解评估业务基本事项，确定评估目的和评估对象及范围、选定评估基准日；
2、收集资产评估所需文件资料，拟定评估方案，制订资产评估工作计划。
(二)资产清查阶段
根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
1、组建森林资源资产核查小组，制定森林资源资产核查技术方案。
2、现场调查
(1)听取有关人员对待评估资产历史和现状的介绍；
(2)根据委托方提供的资料到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、记录；
本次核查面积占森林资源总面积的10%以上，分别树种和龄组随机抽取核查小班，对抽中的小班进行现场核查。用在现场核实过程中，利用林权图、林业基本图、小班一览表对抽中的小班，采用3.26米样圆法和角规辅助目测法，对其所记载的地类、林种、树种、小班蓄积、平均胸径、平均高、株数等主要的调查因子进行现地调查。
3、对委估对象相关数据进行征询并收集与评估对象相关的各项资料、记录；
(三)评定估算阶段
根据评估对象的经济和技术特点开展市场调研、询价工作，制订资产的具体评估方法；对委估资产进行评估，测算其评估值。
(四)评估汇总阶段
1、根据资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
2、起草资产评估报告书、评估结论分析并撰写评估说明。
(五)提交报告阶段
根据评估工作情况，经本公司有关审核人员三级复核后完成资产评估报告书。
九、评估假设
1、本次评估是以假设所评估资产的产权是正常的，因而能够进行合法的交易，即产权持有者合法拥有森林资源资产的完整产权，而无任何限制或影响交易的他项权利之设臵或其他瑕疵；
2、本假设委估的森林资源资产处在交易过程中，估算是根据待估森林资产的交易条件模拟市场进行的，评估结果是对委估森林资源资产最可能达成交易价格的估计；
3、假设交易市场是公开、公平的，买卖双方是平等、自愿交易，不存在强制性；
4、假设评估基准日后的国家现行的有关政策、法律、法规及宏观经济形势不发生重大变化；
5、假设评估基准日后的利率、税赋、物价等无重大变化；
6、假设评估基准日后，预测期内不发生影响森林资源资产经营的不可抗拒的自然力和偶然性的事件；
7、假设评估基准日后森林或林木所有权权利人能尽职地维护管理，使森林资源资产正常生长。
8、评估采用的林木生产成本、经营成本、相关林产品价格、出材率、生长率、地租等为评估对象所在区域现有的森林生长、森林经营及市场价格的平均水平，且在评估基准日后，预测期内相对稳定变化不大。
9、考虑到林木资产评估方法与实践，结合木材市场的实际情况，对于幼龄林中10年以上的林木资产不宜采用重臵成本法，故本次计算时将幼龄林中部分10年以上的林分采用收获现值法而并入中龄林计算，未成林造林地并入用材林幼龄林计算。
10、本次评估值中已包含林地使用权价值，即如发生交易，则林木资产购买者在本轮伐期内不再向林地集体所有者交纳林地使用费。
评估人员根据评估的规定和要求，认定以上前提条件在评估基准日时成立。当上述限定条件及评估中遵循的评估假设等其他情况发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将会失效，评估人员不承担由此导致评估结论不合理的责任。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正和科学的原则及必要的评估程序，我公司对XX林业(集团)股份有限公司委托评估的产权属于其所有的森林资源(毛竹林)资产进行了评估，根据以上评估工作，得出如下评估结论：
1、在评估基准日2013年7月19日，持续使用条件下，委估资产的评估值为大写人民币XX元整(RMBXX元)。各类资产评估值详见《森林资源资产评估结果表》。
十一、特别事项说明
1、本报告所称“评估值”是依据所评估的资产现有用途不变、持续使用和在评估基准日所表现的森林资源资产状况和特定经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的价值参考意见。
2、本报告所采用的`有关权属资料、数据均由XX林业(集团)股份有限公司提供，资料提供方承诺对其所提供资料、数据的真实性负全部法律责任。
3、本次评估中未考虑未来市场环境变化和短期强制处分可能对评估结论的影响。
4、本次评估结论只是评估对象在满足前述全部评估假设前提条件下的评估值，没有考虑特殊交易方式可能追加付出的价格等对评估现值的影响，也没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估现值的影响。
5、本次评估森林资源资产的宗地面积以委托方提供的《中华人民共和国林权证》和小班区划图为准；森林资源资产的林分小班立地质量、坡度、起源等相关数据以委托方提供的《小班一览表》为准。
6、评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
7、本报告仅对所列资产的价值进行评估，根据《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。 评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论所产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、受XX林业(集团)股份有限公司委托，本次评估是为XX林业(集团)股份有限公司拟用森林资源资产抵押贷款，确定抵押贷款额度提供价值参考意见。评估范围以委托方提供的资料上所列示的资产为准。
2、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。
3本报告仅为报告使用人提供价值参考，其使用应以合法原则为基础，即报告使用人使用本报告时所申报的经济行为必须符合有关法律法规，本报告方为有效。
4、本评估报告是本评估机构出具的，受本评估机构评估人员执业水平和能力的影响，不作为权属确认的依据。
5、如果发现本报告内的文字或数字因校印或其他原因出现误差时，请委托方通知本公司进行更正，否则，报告误差部分及受影响部分无效。
6、本报告含有若干附件，附件构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
7、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下而得出的价值参考意见，不得用于其他目的，因委托方使用不当造成的后果与签字注册评估师及其所在的评估机构无关。若出现本报告所述特别事项或其他事项等影响评估结果的情形，评估结果一般会失效。
8、本报告的有效期，本报告评估结论有效期为一年，自评估基准日2013年7月19日起至207月18日止。
9、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，且只能由评估报告载明的使用者使用；未征得我公司同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外。
十三、评估报告日
本评估报告提出日期为2013年08月16日。
谨此报告！
评估机构负责人：
中国注册资产评估师：
XX
2013年07月23日
森林资源资产评估专家：
附 件
1、XX林业(集团)股份有限公司与本公司签订的《评估业务约定书》;
2、XX林业(集团)股份有限公司营业执照复印件；
3、《中华人民共和国林权证》复印件；
4、评估机构营业执照及资产评估资格证书；
5、评估人员资格证书。
资产评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、单位主管部门审查资产评估报告书和检查评估机
构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位
和个人，不得见诸于公开媒体。
第二部分 资产评估技术说明
一、评估对象状况
(一)评估对象权属状况
根据委托方提供的林权证资料，本次列入森林资源资产清单的森林资源林权均属于永
安林业(集团)股份有限公司所有，产权明晰可以列入评估范围，评估对象权属状况详见《林
权登记明细表》。
(二)评估对象实物状况
评估对象为XX林业(集团)股份有限公司所有的座落于XX市西洋镇境内
99861亩森林资源资产，其中350亩生态公益林，2246亩经济林，2914亩零星分布无林地
(包括采伐迹地、灌木林地、宜林荒山荒地、非林业用地)未予以评估，故实际纳入评估
范围的森林面积为94351亩，具体范围详见《森林资源资产评估明细表》。
本次拟评估的用材林林木资源分布于XX市西洋镇境内，林地的立地条件较好，以Ⅱ、
Ⅲ类地为主，运输条件较为便利，森林资源经营管理水平较高，林分以杉木、松木、阔叶
林、桉树为主，林分生长水平中上。各地类、林种、起源、树种核查结果如下：
地类 林种 起源 树种组 龄组 面积 (亩) 林分蓄积 (m3) 备注
林分
用材林
人工
杉木
幼龄林 1699 1845
中龄林 5376 27914
近熟林 1642 13535
成熟林 2840 33557
过熟林 1911 25267
计 13468 102118
地类 林种 起源 树种组 龄组 面积(亩) 林分蓄积 (m3) 备注
马尾松
幼龄林 4684 5962
中龄林 3970 10379
近熟林 3142 23125
成熟林 1739 21223
过熟林 174 2208
计 13709 62897
阔叶树
幼龄林 17 10
中龄林 283 544
近熟林 132 763
成熟林 472 4212
过熟林 271 2665
计 1175 8194
桉树
幼龄林 163 326
中龄林 6268 12328
近熟林 3565 26665
成熟林 18304 144603
过熟林 1520 12275
计 29820 196197
人工林计 58172 369406
天然
马尾松
中龄林 301 1961
近熟林 615 7087
成熟林 4023 51220
过熟林 866 11666
计 5805 71934
阔叶树
中龄林 584 3974
近熟林 1163 5878
成熟林 8789 79963
过熟林 5027 60347
计 15563 150162
天然林计 21368 222096
用材林计 79540 591502
水土林 69 544 未予以评估
水源林 281 2325 未予以评估
生态林计 350 2869 未予以评估
林分小计 79890 594371
未成林造林地
用材林
人工
杉木
幼龄林 5776 0
马尾松
幼龄林 3841 0
阔叶树
幼龄林 29 0
桉树
幼龄林 1333 0
未成林造林地小计 10979 0
竹林
毛竹 Ⅳ 3832 0
竹林小计 3832 0
二、价值内涵及定义
(一)价值定义
价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。价值类型分为市场价值及市场价值以外的价值，市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
此次评估采用市场价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
(二)价值内涵
林木及林地使用权价值；为正常情况下的市场价值；没有考虑遇有自然灾害、其他不可抗力以及国家宏观经济政策发生重大变化的影响。
三、评估方法的选用
(一)评估方法的选用
1、由于目前森林资源资产交易市场不发达，区域内尚无类似森林资源资产充分交易的案例，同类森林资源资产交易价格获得的难度较大，因而不能采用市价法进行评估。
2、现场核查中已测算出评估对象的树种、龄组、亩株数、亩蓄积、面积等相关数据，根据当地近期林产品市场销售价格、当地近期森林管护及林产品采运成本、当地近期林产品市场销售税费、当地近期林地地租及转让价格；可以采用收益法对中龄林、近熟林和成过熟林林木资产进行评估。
3、成本法适用于未成林造林地和幼龄林(10年生以下，含10年)林木资产的评估。综上所述，本报告采用收益法和成本法评估森林资源资产价值。
(二)收益法
1、收益法基本原理
森林资源资产评估的收益法是指通过估算被评估森林资源资产预期收益，并经折现或资本化处理来评估对象价值的方法。收益法评估森林资源资产价值的理论基础是效用价值论，该理论认为森林资源资产的价值是由其效用决定的，效用指森林资源资产的收益能力，与影响收益能力的自然条件和社会因素相关，体现在该森林资源资产为其所有者带来的收益上。收益法中常用具体方法有：市场价倒算法、收获现值法年净收益现值法、年金资本化法、林地期望价法和地租资本化法。
2、收益法的适用性
收益法是评估中龄林、近熟林、成熟林和林地使用权森林资源资产经常选用的评估方法，该方法的提出解决了中龄林、近熟林资产评估的难点；但收益法的运用需具备一定的前提条件，对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率不能确定的资产，无法应用此法。另外未来收益的预测、风险报酬率的确定等有一定的主观性，也无法考虑未来不可预知的因素的影响。
(三)成本法
1、本法基本原理
森林资源资产的成本法是指在现时条件下以被评估资产的重臵成本估算价值量，其理论基础是劳动价值论。成本法较充分地考虑了森林资源资产重臵全价和相应的林木生长状况。
2、成本法的适用性
(1)适用幼龄林的评估，不适用于中龄林和成过熟林的评估。
(2)适用于没有充分发育的、活跃的交易市场的林木资产评估。
(3)适用于以资产重臵、补偿为目的的林木资产的评估。
(4)适用于经营周期较短的速生树种的评估。
综上所述，本报告采用收益法和成本法评估森林资源资产价值。
(四)根据评估对象森林资源资产的不同特性，选择以下具体方法。
1、未成林造林地和幼龄林林木资产评估
未成林造林地上的林木资产与用材林幼龄林一样采用重臵成本法进行评估，即按现在的技术标准和工价、物价水平，重新营造一片与被评估资产同样的林分所需的资金成本和资金的投资收益(利息)。其计算公式为： 式中：
..
.....
niinpCiKEn11)1(
En：林木资产评估值；
K：调整系数；
Ci：第i年以现时工价和生产水平为标准的投资额，各年度投资标准、管护费用详见技术经济指标；
p：投资收益率；
n：林分年龄。
2、中龄林与近熟林林木资产评估
中龄林和近熟林的林木资产采用收获现值法进行评估，即预测该林分成熟时采伐所得到的纯收入(已扣除木材生产成本、税费及合理的经营利润)，再扣除从现在到主伐之间的管护费用，其剩余值的折现值作为林木资产的评估值。其计算公式为：
式中：
mn：林龄为n年时单位面积林分实际蓄积量；
：林龄为n年时单位面积林分理论蓄积量，按林木蓄积生长预测模型计算得到，
各树种生长预测模型是利用福建省林业厅现行《森林经营类型表》中中径材经营类型生长指标拟合而成；
Mu：按林木生长预测模型计算的u年主伐时单位面积林分理论蓄积量；
f1, f2, f3：原木、小径材、薪材出材率；
W1, W2, W3：原木、小径材、薪材平均木材销售价格；
C1, C2, C3：原木、小径材、薪材木材生产经营成本；
F1, F2, F3：原木、小径材、薪材木材生产经营段利润；
V：年平均管护费用；
u：主伐年龄；
n：现实林分年龄；
p：投资收益率。
3、成过熟林林木资产评估
成熟林和过熟林的林木资产采用木材市场价倒算法进行评估，即将该林分主伐时的木
材总销售收入，扣除木材生产经营成本、税费及木材生产段的合理利润后的剩余值作为林
木资产的评估值，其计算公式为：
)]()()([333322221111FCWfFCWfFCWfmEnn.............
式中：
mn, f1, f2, f3, W1, W2, W3, C1, C2, C3, F1, F2, F3：同上。
4、天然阔叶林林木资产评估
天然阔叶林林木资产采用择伐林的收益现值法计算，成熟林计算公式为：
未成熟林预测测算至成熟后再进行择伐，其计算公式为：
式中：
mn, p, V：同上；
An：现实林择伐纯收入；
t：择伐周期
5、毛竹林年金资本化法
年金资本化法是将被评估的森林资源资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，再按适当的投资收益率求出资产的价值。其计算公式为：
式中：
A：稳产期后竹林的年平均纯收益；
p：折现率；
n：剩余经营年限。
PVtptpnAnmnE.
1)1(
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pVtpnuptpuAnmMunmEn.
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)1
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...nnppAE111
四、评估技术经济指标说明
(一)营林生产成本
营林生产成本根据XX国有林场、XX林业(集团)股份有限公司、XX市集体林造林的社会平均发生额综合确定。 营林生产成本
单位：元/亩
(二)木材价格
1、以XX市(集团)股份有限公司及参考其周边县市木材销售情况综合分析后，确定各树种各材种平均木材销售价格。
(三)木材经营成本
1、伐区设计费：按蓄积7.0元/m3
2、直接采伐成本：
(1)人工林：130元/m3;
(2)天然林：140元/m3;
(3)天然阔叶林择伐：160元/m3。
3、道路维护及短途集运材成本：30元/m3。
4、检尺费：13.0元/m3。
5、销售费用：销售价的1.0%。
6、管理费：销售价的3%。
7、不可预见费：销售价的1.5%。
(四)税费
1、根据XX市林业局、财政局、物价局下发的永林财[]30号《关于调整育林基
金计征价的通知》规定，自8月1日起，育林基金征收标准如下。
XX市育林基金计征价
单位：元/m3
2、育林费：按税费计征价的10%征收。
(五)森林管护费：按每年每亩5元计算
(六)木材生产经营段利润：按木材直接采伐成本的15%计算。
(七)出材率
根据待评估山场现状，参考其近年生产的实际情况确定出材率如下：
木材出材率表
(八)投资收益率：
杉木为6%，松木为6%，阔叶树为6%，桉树为10%。
(九)林木蓄积生长预测模型
各树种生长预测模型是利用福建省林业厅现行《森林经营类型表》中中径材经营类型生长指标拟合而成，具体如下：
杉木：
人工松木：
天然松木：
人工阔叶林：
天然阔叶树：
桉树：
其中：V为林分平均蓄积，t为林分年龄。
(十)各树种、各经营类型主伐年龄
7611.2)085136.01(6669.22teV....
029.3)08034.01(4493.21teV....
903001.4)0831928.01(58036.16teV....
700351.1)04364764.01(45159.31teV....
6921.4)1006.01(5129.13teV....
5655.3)3613.01(0424.14teV....
1、根据《福建省森林资源规划设计调查技术规定》(20)的要求，各树种、各经
营类型主伐年龄如下：
各树种、各经营类型主伐年龄表
2、天然阔叶树择伐周期，择伐强度35%;
(十一)林地使用费(地租)
1、国有林地
对于评估对象中权属类型为国有林地，不再支付林地使用费或地租。
2、拨交林地
根据闽政文[]50号《福建省人民政府关于调整林地使用费稳定国有林场和林业采
育场经营区的通知》规定，对于评估对象中权属类型为村集体拨交林地，依上述规定于林
木采伐时支付林地使用费，林地使用费的计提标准如下。
林地使用费计提标准
单位：元/m3
2、购并林地
对于评估对象中权属类型为村集体购并林地，每年支付地租，地租标准为：10元/亩。
(十二)竹林评估技术指标
1、毛竹林生长期划分标准
根据毛竹林资源现场核查及当地的竹林经营状况，将毛竹林所处的生长阶段分为三种类型：亩立竹量少于100株的竹林，目前产竹笋量较少，预计3～4年后进入正常生产；
亩立竹量在100-140株的竹林，生产能力恢复快，目前已生产部分竹、笋，且产量逐年上升，预计1～2年后进入正常生产；亩立竹量在140株以上的竹林已进入稳产状态。 经调查，本次拟评估的毛竹林亩立竹量均已已进入稳产期。
2、竹、笋产量
根据当地稳产成年竹林近年平均年产竹材20～35根/亩，平均年产春笋100～200公斤/亩、冬笋8～13公斤/亩，结合现地综合调查情况确定：稳产成年竹林近年平均年产竹材30根/亩，平均年产春笋150公斤/亩、冬笋10公斤/亩。
3、产品销售价格及生产成本
(1)竹、笋价格：竹材平均价格为17元/根，春笋平均价格为1.4元/公斤，冬笋平均价格为10元/公斤。
(2)竹材采伐成本(含运输费用及采伐生产利润)：按售价25%计。
(3)挖笋成本(含运输费用及采伐生产利润)：按售价40%计算。
4、竹(笋)销售税费
依据市场调查确定，竹材0.41元/根，笋0.018元/公斤。
5、竹林培育成本(每年)
(1)施肥：每年45元/亩；
(2)深翻抚育四年一次，每次200元/亩，平均每年50元/亩；
(3)除草、劈杂：每年50元/亩；
(4)管护费(主要包括护林、病虫害防治及日常管理等费用)：20元/亩。
(5)地租：每年10元/亩
(6)合计：175元/亩。
6、竹林经营投资收益率
根据竹林种植水平和市场波动等因素，结合当地的类似投资回报率，竹林经营投资收益率取10%。
五、评估测算过程
(一)幼龄林评估案例：评估小班序号85
1、概况
(1)评估对象权属状况
林权证号为永政林证字(2004)第19658号，林权宗地号为165号，林地所有权权利人为国家，林地使用权权利人、森林或林木所有权权利人和森林或林木使用权权利人均为福建省XX林业(集团)股份有限公司，小地名为张坑大行，林权林班为18林班，林权小班为5-2;6-1小班，宗地面积280亩，林种为用材林，主要树种为桉树，林地使用期为长期，权属类型为国有。
(2)评估对象实物状况
根据现场调查，该宗地中二类经营小班18林班6大班1小班，小班面积236亩，有林面积236亩，地类为未成林造林地，立地质量等级为Ⅱ级，坡度为33°，亩林木株数110株，平均胸径4.3厘米，平均树高7.5米，起源为人工，年龄2年，龄组为近熟林，经营类型为短伐桉。
2、评估单价的测算
据调查，在评估基准日时，该地区第一年造林投资(含林地清理、挖穴和幼林抚育)为840元/亩，第二年投资为190元/亩，投资收益率为10%，管护费为5元/亩、年。按当地平均水平，造林株数为120株/亩，成活率要求为85%，2年林分的平均高为7m。
(1)调整系数K的计算
小班林木成活率=110株/亩÷130株/亩=0.85≥85%
K1=1
小班平均树高=7.5m÷7m=1.07
K2=1
综合调整系数计算K=K1×K2=1×1=1
(2)单位面积评估值
单位面积评估值=综合调整系数×[第1年造林成本×(F/P，10%，2)+第2年造林成
本×(F/P，10%，1)+管护费×(P/A，10%，2)]
=1×[840×(1+10%)2+190×(1+10%)1+5×((1+10%)2-1)÷10%]
=1235.90(元/亩)
3、小班评估值确定
小班评估值=单位面积评估值×面积=1235.90×236=291672.40元≈291700元(取整至佰元)，详见《森林资源资产评估明细表》。
(二)中龄林、近熟林评估案例：评估小班序号874
1、概况
(1)评估对象权属状况
林权证号为永政林证字(2004)第19706号，林权宗地号为221,林地所有权权利人为国家，林地使用权权利人、森林或林木所有权权利人和森林或林木使用权权利人均为福建省XX林业(集团)股份有限公司，小地名为甲丘头，林权林班为56林班，林权小班为1-1,2,3;2-1;4-1,2;5-1,2小班，宗地面积761亩，林种为用材林，主要树种为杉木，林地使用期为长期，权属类型为国有。
(2)评估对象实物状况
根据现场调查，该宗地中二类经营小班56林班1大班3小班，小班面积84亩，有林面积84亩，地类为林分，林种为用材林，立地质量等级为Ⅰ级，坡度为30°，树种组成9杉1木荷，亩林分蓄积5.1m3/亩，平均胸径11.2厘米，平均树高9.5米，起源为人工，年龄，龄组为近熟林，经营类型为集杉小，成熟年龄为。
2、评估单价的测算
(1)林分理论蓄积量的计算
① 杉木林龄12年时单位面积林分理论蓄积量
=22.6669×(1-e(-0.085136×12))2.7611=6.6103m3
② 杉木林龄成熟期(16年)时单位面积林分理论蓄积量
mn=22.6669×(1-e(-0.085136×16))2.7611=10.0144m3
③ 杉木预测主伐时蓄积量
M=4.59×10.0144÷6.6103=6.9537m3
④ 阔叶树林龄12年时单位面积林分理论蓄积量
=21.4493×(1-e(-0.08034×12))3.029=6.8410m3
⑤ 阔叶树林龄16年时单位面积林分理论蓄积量
mn=21.4493×(1-e(-0.08034×16))3.029=9.7638m3
⑥ 阔叶树预测主伐时蓄积量
M=0.51×9.7638÷6.8410=0.7279m3
(2)单位数量木材纯收入的计算
单位数量木材纯收入=(W1-C1-F1)+W2-C2-F2)+(W3-C3-F3)
.
nuppnupVnupFCWfFCWfFCWfnmMunmEn111)(
)1(
)
333(
3)
222(
2)
111(
1
.
(3)单位面积评估值
单位面积评估值=(6.9537×0.15×792.37+6.9537×0.60×737.22+0.7279×0.15×412.02+0.7279×0.50×283.27+0.7279×0.10×158.07)×(P/F，6%，4)-5×(P/A，
6%，4)=3200.08(元/亩)
4、小班评估值确定
小班评估值=单位面积评估值×面积=3200.08×84=268806.72元≈268800元(取整至佰元)，详见《森林资源资产评估明细表》。
(三)成熟林评估案例：评估小班序号168
1、概况
(1)评估对象权属状况
林权证号为永政林证字(2004)第19666号，林权宗地号为173,林地所有权权利人为西洋镇福庄村委会，林地使用权权利人、森林或林木所有权权利人和森林或林木使用权权利人均为XX林业(集团)股份有限公司，小地名为长町，林权林班为19林班，林权小班为5-1,2小班，宗地面积91亩，林种为用材林，主要树种为桉树，林地使用期为长期，权属类型为拨交。
(2)评估对象实物状况
根据现场调查，该宗地中二类经营小班19林班5大班2小班，小班面积15亩，有林面积15亩，地类为林分，林种为用材林，立地质量等级为Ⅲ级，坡度为36°，树种组成10马，亩林分蓄积11.2m3/亩，平均胸径25.4厘米，平均树高15.8米，起源为天然，年龄50年，龄组为成熟林，经营类型为天马中。
2、评估单价的测算
(1)单位数量木材纯收入的计算
单位数量木材纯收入=(W1-C1-F1)+W2-C2-F2)+(W3-C3-F3)
各树材种单位数量木材纯收入计算表
单位：元/m3
(2)单位面积评估值
单位面积评估值=11.2×0.40×494.06+11.2×0.30×444.01+11.2×0.15×157.11=3969.25(元/亩)
4、小班评估值确定
小班评估值=单位面积评估值×面积=3969.25×15=59538.78元≈59500元(取整至佰元)，详见《森林资源资产评估明细表》。
(四)天然阔叶树成熟林择伐评估案例：评估小班序号25
1、概况
(1)评估对象权属状况
林权证号为永政林证字(2004)第19656号，林权宗地号为152,林地所有权权利人为国有，林地使用权权利人、森林或林木所有权权利人和森林或林木使用权权利人均为福建省XX林业(集团)股份有限公司，小地名为张坑大乾，林权林班为16林班，林权小班为4-3;5-10小班，宗地面积397亩，林种为用材林，主要树种为硬阔叶树，林地使用期为长期，权属类型为国有。
(2)评估对象实物状况
根据现场调查，该宗地中二类经营小班16林班5大班10小班，小班面积71亩，有林面积71亩，地类为林分，林种为用材林，立地质量等级为Ⅱ级，坡度为38°，树种组成10硬阔，亩林分蓄积13.3m3/亩，平均胸径18.5厘米，平均树高15.5米，起源为天然，年龄58年，龄组为成熟林，经营类型为天阔中。
2、评估单价的测算
(1)单位数量木材纯收入的计算
单位数量木材纯收入=(W1-C1-F1)+W2-C2-F2)+(W3-C3-F3)
各树材种单位数量木材纯收入计算表
单位：元/m3
(2)单位面积评估值
单位面积评估值=[(13.3×35%×0.35×378.80+13.3×35%×0.30×250.05+13.3×35%×0.22×124.85)×(1+6%)20÷((1+6%)20-1)]-5÷6%=1506.67(元/亩)
4、小班评估值确定
小班评估值=单位面积评估值×面积=1506.67×71=106973.57元≈107000元(取整至佰元)，详见《森林资源资产评估明细表》。
(五)毛竹林评估案例：评估小班序号40
1、概况
(1)评估对象权属状况
林权证号为永政林证字(2004)第19657号，林权宗地号为161,林地所有权权利人为国家，林地使用权权利人、森林或林木所有权权利人和森林或林木使用权权利人均为福建省XX林业(集团)股份有限公司，小地名为金安面，林权林班为17林班，林权小班为12-7;13-2小班，宗地面积191亩，林种为用材林，主要树种为毛竹，林地使用期为长期，权属类型为国有。
(2)评估对象实物状况
根据现场调查，该宗地中二类经营小班17林班13大班3小班，小班面积19亩，有林面积19亩，地类为林分，林种为用材林，立地质量等级为Ⅲ级，坡度为18°，树种组成10竹，亩立竹150株/亩，平均胸径11.8厘米，平均树高10.1米，起源为天然，年龄10年，龄组为稳产期，经营类型为一般竹。
2、评估单价的测算
(1)竹材年纯收益(A)：
竹材年纯收益=销售收入-采伐成本-销售税费
年竹材纯收益=30×17-30×17×25%-30×0.41=370.20(元/亩)
(2)春笋年纯收益(B)：
春笋年纯收益=销售收入-挖笋成本-销售税费
春笋纯收益=150×1.4-150×1.4×40%-150×0.02=123.00(元/亩)
(3)冬笋年纯收益(C)：
冬笋年纯收益=销售收入-挖笋成本-销售税费
冬笋纯收益=10×10-10×10×40%-10×0.02=59.80(元/亩)
(4)培育成本(D)：合计175元/亩
(5)年单位面积纯收益(E1) =A+B+C-D=370.20+123.00+59.80-175=378.00(元/
亩)
(6)单位面积评估值
单位面积评估值=E1÷10%=378.00÷10%=3780(元/亩)
3、小班评估值确定
小班评估值=单位面积评估值×竹林面积=3780×19=71820元≈71800元(取整至佰元)，详见《森林资源资产评估明细表》
XX
2013年08月16日
资产评估报告模板-资产评估报告
评估声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。
二、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。
三、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。
四、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
五、我们对评估对象的`价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担相关当事方决策的责任。
六、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。
八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵项对评估结论不承担责任。
一、基本概况
估价对象为武汉市硚口区古田丰顺路天顺园小区9组团10栋403，结构为钢混，建筑面积112.39平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2059年8月3日。
二、评估目的
为房地产转让提供参考依据。
三、评估基准日
评估基准日为2013年11月3日。
四、估价依据
1、本次估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《中华人民共和国担保法》、《重庆市房地产转让管理办法实施意见》等有关政策法规和文件。 2、评估相关的资料
《房屋所有权证》【房地证2012字第H150602号】复印件以及本公司掌握的房地产有关资料以及实地勘查所获取的资料。
五、估价原则
此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。 1、合法原则
估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得《房屋所有权证》，具备合法性。
2、最高最佳使用原则
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。
3、替代性原则
根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。
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